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C'est quoi, une société civile immobilière ?
Une société civile immobilière (SCI) est une société civile de patrimoine dont l'objet est un bien immobilier. Elle est à différencier de la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Selon la loi, la création d'une SCI implique au minimum 2 associés propriétaires du même bien immobilier.

Le principe de la société civile immobilière familiale
Une SCI familiale est une SCI dont les membres font tous partie d'une même famille. La SCI est propriétaire du bien et chaque membre de la famille offre une quote-part. En contrepartie, chacun reçoit des parts sociales de la société. L'un des membres de la SCI doit être nommé gérant pour assurer la gestion quotidienne. Toutefois, toutes les grandes décisions sont votées en assemblée.

Pourquoi opter pour la SCI familiale ?
Le modèle de la SCI permet de faciliter la transmission d'un bien immobilier. En cas de décès, par exemple, les désaccords sont évités pour le bien de la société. De plus, si l'un des héritiers associé de la SCI veut vendre ses parts, il peut le faire sans que le bien soit mis en vente. Par ailleurs, la transmission peut se faire dans de meilleures conditions fiscales que lors d'un héritage classique. Les héritiers doivent payer des droits de donation, mais ces derniers sont déterminés en fonction de la valeur des parts. Ainsi, si la SCI présente des dettes, elles sont prises en compte dans le montant des droits qui vont être moins élevés.

Les différents coûts pour la création d'une SCI familiale chez un notaire
Maintenant que vous connaissez les avantages de la SCI familiale, voici les démarches à effectuer (et les dépenses associées) pour la création de votre société.

La rédaction des statuts chez un notaire
La première chose à faire lorsqu'on décide de créer une SCI familiale, c'est de rédiger des statuts juridiques. Ces statuts vont permettre de fixer toutes les règles de gestion comme la nomination du gérant ou la distribution des parts.

Les informations obligatoires à indiquer dans les statuts sont les suivantes :
Le nom de la SCI.
Le nom et les apports en nature et numéraires des membres.
Le siège social et le montant du capital social de la SCI.
L’objet social de la SCI familiale.
Si vous passez par un notaire, un avocat ou un service juridique en ligne, vous devrez débourser de 500 € à 2 500 €.

La publication dans le journal d’annonces légales
Une fois la rédaction des statuts juridiques de la SCI effectuée, il faut les publier dans le Journal d’Annonces Légales. Les frais vont dépendre du nombre de caractères publiés dans le JAL.

Le dépôt au capital social
Le capital social de votre SCI correspond à l’ensemble des apports de chaque associé. Il existe 2 types d'apports pour ce type de structure :

Les apports en nature : des biens immobiliers (évalués par un notaire ou un commissaire) apportés par les membres de la SCI.
Les apports en numéraire : des sommes d'argent qui vont créer des parts sociales.
La création du dossier d'immatriculation
Le dossier d’immatriculation est la dernière étape à effectuer pour la création de votre SCI familiale. Il s'agit de déposer un dossier d'immatriculation au Registre du commerce et des sociétés. Le dossier doit contenir les pièces justificatives suivantes :

Les statuts juridiques (signés par les associés).
La preuve qu'un dépôt du capital social a été déposé sur un compte bancaire pro.
Une preuve de non-condamnation pénale pour le gérant de la SCI.
Le formulaire M0.
L’annonce légale au journal d’annonces légales.